Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Newsletter
Ausgewählte Angebote aus unserer Vermittlung und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Sie sind Miteigentümer einer Immobilie — und befinden sich gerade mitten in Trennung oder Scheidung. Vielleicht wohnt noch einer von Ihnen im Haus, vielleicht ist die Frage, wer ausziehen soll, noch ungeklärt. Vielleicht besteht auf beiden Seiten der Wunsch, das so schnell wie möglich zu regeln — und zugleich die Angst, durch eine falsche Entscheidung Nachteile zu erleiden. Beides ist berechtigt. Denn was hier auf dem Spiel steht, ist nicht nur das Eigenheim: Es sind Zugewinnausgleich, Bankenhaftung, Steuern und unter Umständen jahrelanges Gerichtsverfahren.
Dieser Artikel erklärt, in welcher Reihenfolge Entscheidungen getroffen werden sollten, was dabei rechtlich und wirtschaftlich relevant ist — und welcher der drei möglichen Wege fast immer der schlechteste ist.
Der erste Schritt ist nicht die Frage, wer das Haus bekommt oder ob es verkauft wird. Der erste Schritt ist ein Verkehrswert — eine neutrale, belastbare Zahl, auf die sich beide Seiten gemeinsam beziehen können.
Der Verkehrswert im rechtlichen Sinne ist in § 194 BauGB definiert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Die Methoden zu seiner Ermittlung sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Ein Gutachten, das nach ImmoWertV erstellt wird, ist gerichtsfest — es kann im familienrechtlichen Verfahren als Grundlage dienen und wird nicht ohne weiteres durch ein Gegengutachten verdrängt.
Warum ist das der erste Schritt? Weil ohne eine gemeinsame Wertgrundlage keine der folgenden Entscheidungen auf solidem Boden steht. Der Zugewinnausgleich berechnet sich auf Basis dieses Werts. Eine Auszahlung an die andere Seite orientiert sich daran. Und eine Einigung, die auf unterschiedlichen Schätzungen beruht, hält vor Gericht meist nicht stand.
Die Kosten eines gemeinsamen Gutachtens teilen sich beide Seiten. Das ist regelmäßig günstiger als zwei separate Gutachten plus das Risiko eines streitigen Sachverständigenverfahrens vor Gericht. Als ergänzende Orientierung veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Länder jährlich Bodenrichtwerte und Marktberichte — in Baden-Württemberg über das Informationssystem BORIS-BW.
Wenn Sie in der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft verheiratet waren — was der Regelfall ist, sofern kein Ehevertrag etwas anderes regelt — hat die Immobilie eine direkte Rolle im Zugewinnausgleich. Der Zugewinnausgleich (§§ 1372 ff. BGB) gleicht aus, was jede Seite während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen hat. Maßgeblich ist ein Stichtag.
Dieser Stichtag ist nach § 1384 BGB der Tag, an dem der Scheidungsantrag beim Familiengericht rechtshängig wird — also der Tag, an dem das Gericht den Antrag der anderen Seite offiziell zustellt. Zu diesem Zeitpunkt wird das Endvermögen beider Seiten festgestellt. Die Immobilie fließt mit ihrem Verkehrswert zu diesem Stichtag ein.
Was das praktisch bedeutet: Wenn die Immobilie zwischen dem Stichtag und einem späteren tatsächlichen Verkauf im Wert steigt, betrifft das den Zugewinnausgleich nicht mehr. Wer also frühzeitig für ein Gutachten zum Stichtag sorgt, schützt sich davor, dass ein ungünstiger Bewertungszeitpunkt das Ergebnis des Ausgleichs verzerrt. Typischerweise übersehen: Verbindlichkeiten — also auch das gemeinsame Darlehen — werden beim Anfangs- und Endvermögen berücksichtigt. Die Nettogröße ist entscheidend, nicht der Bruttowert der Immobilie.
Hinweis: Diese Darstellung dient der Orientierung und ersetzt keine familienrechtliche Beratung. Stand: November 2026.
Trennung und Scheidung ändern nichts an der Haftung gegenüber der Bank. Wer gemeinsam ein Darlehen aufgenommen hat, bleibt gemeinsam dafür haftbar — unabhängig davon, wer im Haus wohnt, wer die Raten zahlt und was in einem Trennungsvertrag steht. Eine Entlassung aus der Mithaftung erfordert die ausdrückliche Zustimmung der Bank.
Die Bank wird diese Zustimmung typischerweise nur erteilen, wenn die verbleibende Seite allein die Kreditwürdigkeit für das Darlehen nachweisen kann. Ist das nicht gegeben, bleibt die ausziehende Seite weiterhin Mitschuldnerin — was ihr eigenes wirtschaftliches Handeln einschränkt, etwa bei einer Finanzierung eines neuen Eigenheims.
Häufige Fallstricke in der Praxis:
Dieser Schritt muss mit der Bank direkt geklärt werden, bevor eine Einigung als abgeschlossen gilt.
Im Kern stehen bei gemeinsam bewohntem Miteigentum fast immer drei Wege zur Wahl. Welcher sinnvoll ist, hängt von der Einigungsfähigkeit, der wirtschaftlichen Tragfähigkeit und den steuerlichen Rahmenbedingungen ab.
Der häufigste Weg, wenn einer der Partner im Haus bleiben möchte und dies finanziell und mit Zustimmung der Bank möglich ist. Die übernehmende Seite zahlt der anderen den entsprechenden Anteil am Verkehrswert aus — abzüglich der anteiligen Restschuld des Darlehens. Dann wird das Grundbuch auf den alleinigen Eigentümer umgeschrieben.
Steuerlich ist dieser Weg besonders attraktiv: Eine Übertragung von Miteigentumsanteilen zwischen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist nach § 3 Nr. 5 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Für Übertragungen unter Ehegatten während noch bestehender Ehe gilt § 3 Nr. 4 GrEStG. Je nach Bundesland beträgt der Grunderwerbsteuersatz 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreisanteils. In Baden-Württemberg sind es derzeit 5,0 Prozent — bei einem übertragenen Anteilswert von 200.000 Euro eine Ersparnis von 10.000 Euro, die real anfällt, wenn diese Befreiung nicht greift.
Voraussetzung ist eine Einigung auf den Verkehrswert — deshalb ist das Gutachten im ersten Schritt der Schlüssel, nicht die letzte Hürde.
Stand: November 2026. Grunderwerbsteuersätze richten sich nach dem jeweils geltenden Landesrecht.
Wenn keine Seite das Haus übernehmen kann oder will, ist der gemeinsame Verkauf auf dem freien Markt die wirtschaftlich sinnvollste Alternative. Beide Seiten einigen sich auf Makler, Preis und Verkaufskonditionen — und teilen den Nettoerlös nach Abzug von Restdarlehen, Maklercourtage und sonstigen Kosten.
Steuerlich zu prüfen ist, ob ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegt. Das ist der Fall, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht durchgängig selbst genutzt wurde. Ausgenommen sind Immobilien, die im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren vom jeweiligen Eigentümer selbst bewohnt wurden. Bei Trennungen, in denen eine Seite ausgezogen ist, kann sich die steuerliche Situation der beiden Eigentümer unterscheiden — und das sollte vor einem Verkaufsbeschluss mit einem Steuerberater geprüft werden.
Ein gemeinsamer Verkauf setzt voraus, dass beide Seiten kooperieren: Besichtigungen ermöglichen, Unterlagen bereitstellen, einem Verkaufspreis zustimmen. Ist das nicht möglich, droht die dritte Option.
Stand: November 2026. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab und ersetzt keine steuerrechtliche Beratung.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Das Gericht ordnet die Versteigerung an und verwertet die Immobilie zwangsweise. Der Erlös wird geteilt.
Die Praxis zeigt: Ergebnisse aus Teilungsversteigerungen liegen regelmäßig deutlich unter dem erzielten Marktpreis bei einem freien Verkauf. Es kommen ausschließlich bietbereite Interessenten, die einen Risikozuschlag einkalkulieren — weil sie das Objekt oft ohne umfassende Prüfung, ohne vollständige Besichtigung und mit Restunsicherheiten erwerben. Professionelle Bieter kennen diesen Markt genau. Verkäufer ohne Not kennen ihn meistens nicht.
Dazu kommt der Verfahrensaufwand: Gerichtsgebühren, ein typischerweise langer Zeitraum bis zur Verwertung und ein streitiges Verfahren, das die Einigungsfähigkeit für alles andere weiter belastet. Die Teilungsversteigerung ist kein Druckmittel, das am Ende besser ausfällt — sie ist der schlechteste Weg. Der einzige Grund, ihn zu gehen, ist, dass jede andere Einigung unmöglich erscheint. Manchmal reicht allein die schriftliche Ankündigung, um eine festgefahrene Verhandlung wieder in Bewegung zu bringen. Manchmal nicht.
Sobald die Trennung vollzogen ist, stellt sich unmittelbar die Frage: Wer bleibt in der gemeinsamen Immobilie — und auf welcher Grundlage?
§ 1361b BGB gibt dem Familiengericht die Möglichkeit, die Ehewohnung für die Dauer der Trennungszeit einem Ehepartner zur alleinigen Nutzung zuzuweisen, wenn das geboten ist — insbesondere wenn Kinder im Haushalt sind oder eine unzumutbare Härte vorliegt. Das Eigentumsrecht tritt in dieser Zeit hinter das gerichtlich zugewiesene Nutzungsrecht zurück. Wer als Miteigentümer ausziehen muss, verliert dadurch nicht das Eigentum — aber vorübergehend das Nutzungsrecht.
Wer die Wohnung allein nutzt, während die andere Seite Miete zahlen muss, kann zur Zahlung einer Nutzungsvergütung verpflichtet sein. Die Höhe orientiert sich in der Praxis an der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte, anteilig am Miteigentumsanteil der ausziehenden Seite. Dieser Anspruch entsteht nicht automatisch — er muss ausdrücklich geltend gemacht werden.
Typischerweise übersehen: Die Nutzungsvergütung läuft grundsätzlich ab dem Zeitpunkt, ab dem sie förmlich eingefordert wird. Rückwirkende Geltendmachung ist zwar möglich, aber rechtlich schwieriger durchzusetzen. Wer ausgezogen ist oder ausziehen muss, sollte diesen Anspruch frühzeitig und schriftlich stellen — nicht am Ende des Trennungsjahres.
Hinweis: Diese Darstellung dient der Orientierung und ersetzt keine familienrechtliche Beratung. Stand: November 2026.
Zwei steuerliche Aspekte sind bei jeder Entscheidung über die Immobilie zu beachten — weil sie von der Reihenfolge und dem Zeitpunkt abhängen, nicht nur von der Entscheidung selbst.
Wie bereits erläutert: Überträgt eine Seite ihren Miteigentumsanteil auf die andere im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung oder nach der Scheidung, greift die Befreiung nach § 3 Nr. 5 GrEStG. Auch während bestehender Ehe gilt § 3 Nr. 4 GrEStG. Die Befreiung gilt ausschließlich für Übertragungen zwischen den (ehemaligen) Ehegatten — nicht für Übertragungen an Dritte, also etwa an neue Partner oder Kinder.
Wichtig für die Praxis: Die Befreiung setzt voraus, dass die Übertragung in unmittelbarem Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung der Eheleute steht. Eine formlose Übertragung ohne entsprechende Dokumentation im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung kann die Befreiung gefährden. Das Finanzamt prüft den Kontext der Übertragung.
Stand: November 2026. Die Grunderwerbsteuersätze können sich durch Landesgesetz ändern; maßgeblich ist das im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs geltende Recht.
Wird die Immobilie an Dritte verkauft, prüft das Finanzamt, ob ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegt: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre — und wurde die Immobilie nicht durchgängig selbst genutzt? Ist beides der Fall, fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an.
Die Eigennutzungsausnahme gilt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor ununterbrochen selbst bewohnt wurde. Bei einer Trennung, in der eine Seite ausgezogen ist und die andere allein weiterwohnte, gilt das für die ausgezogene Seite möglicherweise nicht. Die steuerliche Situation der beiden Eigentümer ist dann unterschiedlich — und das sollte vor einem Verkaufsbeschluss mit einem Steuerberater geprüft werden, bevor der Verkaufstermin vereinbart wird.
Stand: November 2026. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab und ersetzt keine steuerrechtliche Beratung.
Weitere Artikel zu verwandten Themen — etwa zur Ehewohnung in der Trennungszeit oder zum Ablauf einer Teilungsversteigerung — finden Sie in unserem Blog.
immozeit begleitet Trennungen und Scheidungen auf der immobilienwirtschaftlichen Seite: Verkehrswertermittlung, Verkauf und Vermittlung — in Kornwestheim und Baden-Württemberg aus eigener Hand, in anderen Regionen über Partnerunternehmen vor Ort. Rechtliche Beratung zum Zugewinnausgleich, zur Nutzungsvergütung oder zur Scheidungsfolgenvereinbarung leisten wir nicht — dafür empfehlen wir Fachanwälte für Familienrecht, die idealerweise eng mit dem regionalen Immobilienmarkt vertraut sind.
Wenn Sie wissen möchten, welchen Verkehrswert Ihre gemeinsame Immobilie hat, welcher der drei Wege für Ihre Situation wirtschaftlich sinnvoll ist oder wie ein Verkauf bei laufendem Scheidungsverfahren strukturiert werden kann — nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns, ohne Verpflichtung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit