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Sie haben sich getrennt, oder das Scheidungsverfahren läuft bereits. Das Haus oder die Eigentumswohnung steht mit zwei Namen im Grundbuch, und es gibt mindestens zwei Meinungen darüber, was jetzt passieren soll. Manche Paare einigen sich innerhalb weniger Wochen. Andere streiten monatelang – und bezahlen für die Uneinigkeit mit einem Preis, der weit unter dem liegt, was ein geordneter Verkauf erzielt hätte.
Was auf dem Spiel steht: Der Stichtag für den Zugewinnausgleich ist die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Wer zu diesem Zeitpunkt keine belastbare Bewertung der Immobilie hat, verhandelt auf unsicherem Grund. Wer zu lange wartet und sich nicht einigt, dem droht die Teilungsversteigerung – das Verfahren nach § 180 ZVG, das erfahrungsgemäß den niedrigsten Preis bringt.
Dieser Artikel legt die Reihenfolge offen: Was kommt zuerst, wo liegen die typischen Stolperstellen, und welche Entscheidungen sollte man nicht dem Zufall überlassen.
Bevor über Übernahme, Verkauf oder irgendetwas anderes gesprochen werden kann, braucht es eine gemeinsame Zahl: den Verkehrswert der Immobilie. Wenn jeder Partner eine eigene Einschätzung mitbringt, die weit auseinanderliegt, lässt sich keine belastbare Einigung erzielen – und vor Gericht hält eine bloße Schätzung selten stand.
Der Verkehrswert wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt. Sachverständige nutzen dabei je nach Objektart das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Für eine erste Orientierung kann ein Kurzgutachten ausreichen; für einen Zugewinnausgleich, der vor Gericht Bestand haben soll, ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB die sicherere Grundlage.
Die Gutachterausschüsse der Länder veröffentlichen Bodenrichtwerte und Immobilienmarktberichte, die als Orientierung dienen. Für Baden-Württemberg stellt die Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse BW entsprechende Daten bereit.
Der Kaufpreis spiegelt den Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs wider – nicht den heutigen. Seit dem Kauf kann die Immobilie im Wert gestiegen oder gefallen sein, es können Modernisierungen vorgenommen oder Schäden aufgetreten sein. Für den Zugewinnausgleich zählt der Verkehrswert zum Stichtag, nicht der historische Preis.
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB) wird beim Ende der Ehe das Vermögen aufgeteilt, das während der Ehe hinzugekommen ist. Das Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der Eheschließung und das Endvermögen zum Stichtag werden gegenübergestellt. Die Differenz ist der Zugewinn; der Partner mit dem höheren Zugewinn gleicht die Hälfte der Differenz aus (§ 1378 BGB).
Bei Immobilien, die während der Ehe angeschafft oder mit Eigenkapital aus dieser Zeit bezahlt wurden, fließt der aktuelle Verkehrswert als Teil des Endvermögens ein. Schulden auf der Immobilie – das gemeinsame Darlehen – werden dabei abgezogen.
Der Stichtag für das Endvermögen ist nach § 1384 BGB der Tag, an dem der Scheidungsantrag beim Familiengericht rechtshängig wird – nicht der Tag der Trennung und nicht der Tag des Scheidungsurteils. Wertveränderungen der Immobilie nach diesem Stichtag fließen in den Zugewinnausgleich nicht mehr ein.
Das bedeutet in der Praxis: Steigt die Immobilie nach Einreichung des Scheidungsantrags weiter im Wert, profitiert allein derjenige, der sie letztlich behält oder verkauft. Der ausgleichsberechtigte Partner hat keinen Anspruch auf diese spätere Wertsteigerung – es sei denn, beide haben eine andere Vereinbarung getroffen.
Rechtlicher Hinweis: Diese Darstellung orientiert sich an §§ 1372 ff., § 1384 BGB und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: November 2026.
Wenn der Verkehrswert geklärt und der Zugewinnausgleich berechnet werden kann, stehen in der Praxis fast immer drei Wege zur Wahl:
Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Der Übernahmepreis orientiert sich am Verkehrswert; der ausscheidende Partner erhält seinen Miteigentumsanteil ausgezahlt und wird aus dem Grundbuch gelöscht. Das klingt überschaubar, hängt aber an zwei Fragen:
Ohne eine ausdrückliche Zustimmung der Bank bleibt der ausscheidende Partner der Bank gegenüber weiter haftbar – selbst wenn er im Innenverhältnis durch die Scheidungsvereinbarung freigestellt ist. Das ist kein Formalfehler, sondern ein reales Risiko: Zahlt der übernehmende Partner nicht, haftet die Bank den ausgeschiedenen Partner an.
Beide einigen sich auf einen Verkauf. Der Erlös wird nach Ablösung des Darlehens und etwaiger weiterer Belastungen aufgeteilt. Dies erfordert Einigkeit über Zeitpunkt, Preis und Makler – und die Bereitschaft beider, noch einige Zeit als Miteigentümer gemeinsam zu agieren.
Der Vorteil gegenüber einer Versteigerung ist erheblich: Ein geordneter Verkauf auf dem offenen Markt erzielt in der Regel einen deutlich höheren Preis als eine Teilungsversteigerung.
Wenn keine Einigung zustande kommt, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen (§ 180 ZVG). Das Gericht versteigert die Immobilie dann öffentlich; der Erlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt.
Der in einer Teilungsversteigerung erzielte Preis liegt nach aller Erfahrung deutlich unter dem, was ein geordneter Verkauf auf dem offenen Markt eingebracht hätte. Die Versteigerung ist kein Instrument zur Wertmaximierung – sie ist ein Instrument zur Auflösung einer Pattstellung. Sie ist der Weg, wenn alle anderen scheitern, nicht die erste Option.
Wichtig: Ein laufender Teilungsversteigerungsantrag muss nicht bis zur Versteigerung geführt werden. Einigt man sich in der Zwischenzeit, kann das Verfahren eingestellt werden.
Beide Partner haben das Darlehen unterschrieben und haften der Bank gesamtschuldnerisch. Das ändert sich weder durch Trennung noch durch ein Scheidungsurteil noch durch eine privatrechtliche Vereinbarung der Partner untereinander.
Was eine Vereinbarung zwischen den Partnern leisten kann: Sie regelt das Innenverhältnis. Wer zahlt weiter die Rate, wer trägt die laufenden Kosten, wer haftet intern für Schäden durch Nichterfüllung. Aber sie bindet die Bank nicht.
Die Bank prüft bei einer beantragten Schuldentlassung die Bonität des verbleibenden Partners allein. Sie kann zustimmen, sie kann ablehnen, sie kann Bedingungen stellen. Es ist keine Selbstverständlichkeit, dass eine Bank zustimmt – auch dann nicht, wenn die Scheidungsvereinbarung das so vorsieht. Wer die Immobilie übernehmen möchte, sollte daher frühzeitig das Gespräch mit der finanzierenden Bank suchen.
Mit der Trennung beginnt das Trennungsjahr. In dieser Zeit kann jeder Partner verlangen, dass ihm die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung überlassen wird – wenn dies nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1361b BGB). Das Familiengericht kann einem Partner die Nutzung zuweisen, auch wenn beide im Grundbuch stehen.
Der Auszug aus der Ehewohnung ist kein Verzicht auf das Eigentum. Wer auszieht, bleibt Miteigentümer und Mitschuldner des Darlehens – bis eine andere Regelung getroffen ist.
Wenn ein Partner die Immobilie allein nutzt, kann der andere ab einem bestimmten Zeitpunkt eine Nutzungsvergütung verlangen. Die Grundlage ist § 1361b Abs. 3 BGB: Wer die Ehewohnung allein nutzt, schuldet dem anderen eine Vergütung, die der ortsüblichen Miete entspricht – sofern dies der Billigkeit entspricht.
Wann ein Anspruch entsteht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab: ob der ausziehende Partner zum Auszug gedrängt wurde, ob Kinder im Haushalt sind und weitere Faktoren. Dies ist eine Frage, die individuell bewertet werden muss.
Rechtlicher Hinweis: Diese Darstellung ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: November 2026.
Wenn ein Partner die Immobilie vom anderen übernimmt, ist dieser Vorgang von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt für Übertragungen zwischen Ehegatten während der Ehe (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und für Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
Diese Steuerbefreiung gilt für Übertragungen, die in einem sachlichen Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe stehen. Sie gilt nicht für einen späteren Weiterverkauf an Dritte – für diesen fällt Grunderwerbsteuer nach den dann geltenden Sätzen des jeweiligen Bundeslandes an.
Stand: November 2026 (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG in der aktuellen Fassung).
Beim Verkauf an Dritte greift § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG: Wenn zwischen Erwerb und Verkauf einer vermieteten Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, ist der Gewinn aus dem Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig. Diese Frist läuft auch dann, wenn einer der Eigentümer ausgezogen ist.
Ausnahme: Wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, entfällt die Steuerpflicht (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Trennungszeit und ein damit verbundener Auszug können diese Ausnahme gefährden – insbesondere wenn die Immobilie zwischenzeitlich vermietet wurde.
Stand: November 2026 (§ 23 EStG in der aktuellen Fassung).
Drei Situationen tauchen immer wieder auf:
Weitere Beiträge zu häufigen Fragen rund um Scheidung und Immobilien finden Sie in unserem Blog.
Wenn Sie gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind und die Trennung oder Scheidung läuft, lohnt es sich, frühzeitig eine neutrale Bewertung einzuholen – bevor Positionen sich verhärten und bevor der Stichtag für den Zugewinnausgleich die Verhandlungsgrundlage festzurrt.
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Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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